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수억 원 내려도 세입자 없더니, 전세 매물 상승으로 집주인들 화색 만연
1. 분위기 확 바뀐 전세시장, 잠실 엘스 84㎡ 전세 9.9억 원, 종전 계약보다 4,500만 원 증가
2. 종로 경희궁자이도 2억 상승 전세 매물, 6개월 새 38% 감소, 당분간 집주인에 유리한 환경
3. 규제 완화와 금리 인하 영향, 매매 시장 회복 영향, 강남권 반포, 개포 등 대규모 입주 앞두고 상승 거래
4. 금리가 낮아지자 전세 수요는 상승, 비아파트 기피 영향도 큼(현재 은행권 금리 상승세가 의심?)
■ 2023년 상반기 부동산 장세 분위기
올 상반기만 해도 서울 주요 지역에서 전세금을 수억 원 내려도, 세입자를 구하지 못해 애태우는 집주인이 적지 않았습니다.
하지만 최근엔 기존보다 보증금을 올려 전세 갱신 계약을 맺는 사례가 속속 나오고 있습니다. 정부가 역전세(계약 당시보다 전셋값 하락) 대책을 내놓고, 대출금리가 하락한 영향으로 서울 전셋값이 석 달째 상승곡선을 그리고 있어서입니다.
시장에선 전세 매물도 감소하고 있어, 당분간 임대인에게 유리한 시장 환경이 이어질 것이란 관측이 나오는 이유입니다.
■ 경희궁자이 전세 2억 원 상승
◆ 국토부 부동산 실거래가 공개시스템 현황(8월 30일자)
- 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84㎡는, 이달 보증금 9억 9,000만 원에 전세 갱신 계약 성사
- 종전 계약(9억 4,500만 원)에 비해 보증금이 4,500만 원 상승
◆ 2023년 상하반기 전셋값 변동 현황
▲ 2023년 상반기에 전셋값을 낮춘 갱신 거래가 많았던 점을 감안하면 분위기가 확연히 달라짐(하락장세)
- 지난 1월엔 아파트 전용 84㎡가, 기존 11억 원에서 2억 8,000만 원 깎은 8억 2,000만 원에 갱신 계약 성사(하락)
▲ 종로구 홍파동 경희궁자이의 상황도 비슷(상승장세)
- [예시] 보증금 7억 원에 월세 50만 원을 내고, 이 단지 전용 84㎡에 거주하던 한 세입자는, 8월달 보증금은 올리지 않는 대신, 월세를 기존의 두 배인 100만 원을 내기로 하고 전세 계약을 갱신(보증금 증액 대신, 월세 2배 지급)
- 지난 2월 8억 5,000만 원까지 떨어진 이 아파트의 신규 계약 전세보증금은 이달 10억 5,000만 원으로 상승(약 6개월 사이 2억 원 상승)
■ 서울 전셋값 반등 현황
1) 2023년 초엔 집값 하락과 역전세난이 겹치며 전셋값이 지속적 하락세 유지
2) 전셋값이 바닥을 찍었다는 판단에, 전세 수요가 몰리며 지난 5월 서울 전셋값이 반등
▲ 금리 영향의 일조
1) 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트의 전월세전환율은 지난 1월 4.5%에서, 6월 4.8%까지 상승
2) 같은 기간 은행권의 전세자금 대출 평균 금리(신규취급액 기준)는 연 4.96%에서 연 4.14%까지 하락
▲ 전세 사기 피해자의 일조 영향
1) 전세 사기 피해를 입은 빌라 임차인이, 상대적으로 안전한 아파트 임대차 시장으로 전환
2) 정부가 지난달 역전세난 우려를 해소하기 위해, 전세보증금 반환 용도만 대출 규제를 풀어주는 안을 내놓은 것도 전셋값 하락세 종료에 영향
■ 부동산 전세 매물 감소, 매매는 상승(등락폭 변화의 널뛰기 장세)
▲ 수급 불균형에 따라 향후 전셋값이 더 오를 가능성이 제기됨에 따라, 먼저 시중에서 전세 매물이 감소
◆ 부동산 빅데이터 업체(아실)의 전망 제시
1) 8월 31일 기준, 서울 아파트 전세 매물은 3만 1,111건으로, 여섯 달 전(4만 9,776건)과 비교해 37.5% 감소
2) 동작구(-63.5%), 광진구(-61.3%), 마포구(-60.4%) 등에서 낙폭이 큼
3) 같은 기간 서울 아파트 매물은 5만 6,587건에서 7만 1,386건으로 26.1% 증가
4) 매매가가 오르기 시작하면서 전세를 놓기보다 아파트를 팔려는 집주인이 늘었기 때문이란 분석
◆ 아파트 공급 물량 감소
1) 신규 아파트 공급이 줄어드는 점도 전셋값 상승 요인으로 작용할 전망
2) 부동산 R114에 따르면, 서울 입주 물량은 올해 2만 6,000여 가구에서 내년 1만 4,000여 가구로 감소
▲ 부동산 관계자의 말 인용
- 공급 공백으로 내년에도 전셋값이 오를 가능성이 크다며, 고금리 상황이 지속되면 대출받아 집을 사기 어려우니까 전세를 고려하는 수요가 더 많아질 것으로 예상
■ [매일경제신문] 2023.8.31.(목) 부동산 정리 현황
◆ 서울 대방 신혼희망타운
- LH, 서울 대방 신혼희망타운에 대한 입주자 모집 공고문을 홈페이지 게시
◆ 둔산 자이 아이파크
- 대전에 들어서는 '둔산 자이 아이파크'에 올해 청약시장 최다 인원 집결
- 분양업계는 향후 분양가가 낮아질 가능성이 적은 만큼, 청약시장에 더 많은 수요가 몰릴 것 전망
- 분양가 상승 우려가 청약 심리를 자극하는 만큼, 민간업체 적극적인 공급에 나섬
- 포애드원(광고대행업)에 따르면, 9월 수도권에 올해 들어 가장 많은 물량 공급 예상
▲ 분양가 상승 우려 이유
1) 국내 대형 시멘트사 7곳 가운데 아세아 시멘트를 제외한 6곳이 이미 가격 인상(시멘트 가격인상)
2) 토지나 원자재 가격이 하락할 조짐이 보이지 않음
◆ 서울 역세권 범위 및 대상 지역 확대
▲ 역세권 범위 확대
1) 서울 역세권의 최대 범위가 지하철역부터 반경 250m에서 350m로 확대
2) 지하철 노선이 2개 이상 지나는 환승 역세권이거나, 지역 중심의 위상을 갖춘 곳이 대상
▲ 사업 대상 지역 확대
1) 기존에는 재정비촉진지구(뉴타운)에 속한 지역이면, 역세권 활성화 사업 대상 선정 불가
2) 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치 관리구역이나 정비구역 해제 지역은 사업 대상으로 선정 가능
[예시] 미아뉴타운 안에 있는 지하철 4호선 길음역이나 미아사거리역과 가까운 존치 관리구역은, 앞으로 역세권 활성화 사업이 가능(존치 관리구역은 보통 재개발 요건이 부족한 지역에 설정)
▲ 사업 면적 요건 완화
1) 기존에는 면적이 1500~1만㎡일 때만 사업 가능
2) 앞으로는 1500㎡ 미만 소규모 용지에 대해서도 위원회가 인정하는 경우, 사업을 진행할 수 있도록 풀어줄 계획
◆ 송파 창의 혁신 공공 주택 사업
- 서울 송파구 옛 성동 구치소 용지에 공공 주택 1,150 가구를 짓는, 일명 '송파 창의혁신 공공 주택' 사업 계획(이르면 내년 상반기에 320 가구가 먼저 사전청약으로 풀릴 가능성 제기)
- '송파 창의혁신 공공 주택'은, 공공 주택 1,150 가구와 부대 복리시설을 만드는 사업
- 전체 공공 주택 가운데 1,050 가구 안팎은 공공 분양 대상, 나머지 100 가구는 임대주택으로 할당
- 사업 계획 승인이 끝나면, 2024년 상반기에 320 가구 정도에 대해 사전청약을 먼저 진행하는 게 서울시 목표
- 승인이 늦어지면, 일정은 내년 하반기로 밀릴 수 있음. 나머지 물량은 준공 6개월 전인 2027년 6월에 풀릴 계획
■ 무주택자 공공 전세 주택 공급 대책
1) 2024년부터 2년간 매년 9,000가구씩 총 1만 8,000 가구의 공공 전세 주택을 공급 예정
2) 내년 상반기에는 3,000 가구 공급(내년 서울에서 공급되는 공공전세는 상반기 1,000 가구, 하반기 2,000 가구)
◆ 국토부 공공전세 품질 향상 대책
1) 국토부는 공공전세의 품질을 높이기 위해, 가구당 평균 매입 단가를 서울 6억 원, 경기인천 4억 원, 지방 3억 5,000만 원으로 책정
2) 서울의 경우 평균 매입 단가가 6억 원인만큼, 주택가격이 높은 지역은 7억~8억 원, 낮은 지역은 4억~5억 원에 매입이 가능
3) 매입 단가가 높게 책정됨에 따라, 도심 내 수요가 많은 방 3개 이상의 중형 주택을 확보할 수 있을 전망
■ 부동산 전망을 정리하면서
2023년 하반기 역전세난이 확산할 수 있다는 우려가 있었지만, 최근 전셋값은 오히려 상승곡선을 그리고 있습니다.
대규모 입주를 앞둔 서울 강남권 일부 지역의 경우, 통상 전셋값이 하락하는 것과는 다르게 반등하는 흐름을 보이기도 합니다. 아파트 전세 시장의 경우 당분간 이런 분위기가 이어질 수 있다는 전망이 대세입니다.
전문가들은, 최근 아파트 매매 시장 반등으로 전세 시장 역시 회복세를 보이고 있다고 보고 있습니다. 특히 시중 금리 인하와 정부의 역전세난 방지 대책 등으로 전세 수요가 늘고 있다는 견해입니다. 월세 인상이나 빌라 전세 기피 현상도 영향을 미치고 있다고 봅니다.
포스팅은 이렇게 하면서도, 종종 이율배반적인 느낌을 가지곤 한답니다. 과연 언제까지 서민을 위한 만족한 주거지원 정책이 나올까 하고 말입니다. 무주택자를 위한 보금자리 지원 정책은 언제쯤 끝날까 하고 말입니다.
